Cuando se quiere vender un inmueble, es obligatorio que ese inmueble sea titular de la persona vendedora. Pero hay que hacer una aclaración importante; aparecer como titularidad de un inmueble no significa tener el pleno dominio.
Para que una persona tenga el pleno dominio de un inmueble, necesita tener la nuda propiedad y el usufructo y para eso es importante tener bien identificados estos derechos que, a continuación, describimos:
1)El pleno dominio o plena propiedad consiste en la titularidad de la plena propiedad de un determinado bien.
2)Nuda propiedad es el derecho de una persona (nudo propietario) a ser dueño (propietario) de un bien con la limitación de no poder gozar o disfrutar de él (uso y disfrute).
3)Usufructo es el derecho de goce, uso y disfrute de una persona (usufructuario) sobre el bien cuya propiedad pertenece al nudo propietario.
¿Cómo se puede vender un piso en nuda propiedad?
La ley actual permite la venta de inmuebles de los que sólo se tiene la nuda propiedad pero NO el usufructo. En estos casos, lo que se vendería, es decir, lo que cambiaría de titularidad sería la nuda propiedad pero el derecho de usufructo lo seguiría ostentando la persona usufructuaria. Este derecho lo ostentaría, además, de por vida.
Las personas que optan por esta vía son normalmente personas mayores que no tienen herederos o necesitan recursos económicos. De esta forma, se aseguran el uso de la vivienda, generalmente vitalicio (durante toda su vida), y reciben una compensación económica.
Mientras que el nudo propietario solo podrá disfrutar de la vivienda cuando finalice el usufructo (muerte del usufructuario, generalmente), el usufructuario podrá disfrutar de la vivienda mientras dure su derecho.
Hay que destacar que, mientras que el nudo propietario no puede alquilar la vivienda aunque sí vender su nuda propiedad a un tercero, el usufructuario sí puede alquilar la vivienda y obtener una renta a cambio y, además, también podrá vender su derecho de usufructo a un tercero.
En caso de que el usufructuario decida vender su derecho de usufructo, lo más habitual es venderlo al nudo propietario. A partir de esta adquisición del usufructo, el nudo propietario adquiere el pleno dominio (propiedad y uso y disfrute).