La permuta de vivienda en Gipuzkoa es una opción cada vez más utilizada. Se utiliza esta opción cuando alguien quieren cambiar de inmueble sin pasar por un proceso de venta y posterior compra. Es una especie de trueque de inmuebles con importantes ventajas.
Viene regulada en el Código Civil y que consiste en intercambiar inmuebles sin que medie dinero y sin que se produzca ninguna compraventa.
Existen muchas posibilidades: cambio de casa por piso. cambio de casa por casa. cambio de piso por casa…Lo más habitual es la permuta de viviendas entre particulares, pero es posible incluso cambiar una casa por otra al banco.
Características de la permuta de vivienda en Gipuzkoa
Es ell artículo 1538 del Código Civil el que regula la permuta de viviendas Es un tipo de contrato por el que dos partes se obligan a dar un bien para recibir otro. En el sector inmobiliario, los bienes serían inmuebles.
Funciona de manera muy similar a la compraventa y, de hecho, el propio Código Civil remite a la normativa relacionada con la venta «en todo lo que no se halle especialmente determinado» en el título relativo a la permuta.
En la permuta, como en la compraventa, también es necesario firmar una escritura de permuta, hacer frente a los gastos de tasación, notario y registro, etc. También deben abonarse los impuestos correspondientes.
¿Cómo se hacen las permutas de viviendas?
Estos son los pasos para llevar a cabo una permuta:
- El primer paso consiste en tasar ambas viviendas para conocer su valor. Así podrá determinarse si existe una diferencia de precio que aconseje realizar un contrato mixto, que incluya la compraventa.
- También es necesario informarse acerca de posibles cargas de ambos inmuebles, deudas con la comunidad de propietarios o facturas de IBI pendientes de pago. Todos estos factores resultan clave para determinar el valor de cada inmueble, ya que, en caso de existir deudas o cargas, estas deberán restarse al valor de tasación.
- Por último, hay formalizar la operación a través de una escritura ante notario,. Así se realizará la transmisión de propiedades de una parte hacia la otra.
Ventajas de cambiar una vivienda por otra
- La posibilidad de cambiar de casa sin tener que desembolsar dinero, o bien reduciendo al mínimo este desembolso
- Podrás cambiar de vivienda sin tener que esperar a que se venda tu inmueble
- Los gastos asociados a la permuta suelen ser inferiores a los de la compraventa tradicional. Actualmente, tras la entrada en vigor del valor de referencia de catastro, no existen ventajas fiscales importantes.
Desventajas de la permuta de inmuebles
La permuta presenta una desventaja evidente: es necesario hacer coincidir a dos personas, ya sean físicas o jurídicas, que estén dispuestas a intercambiar sus bienes de forma permanente, teniendo ambos bienes, preferiblemente, un valor similar.
Por eso, a veces resulta más frecuente la permuta de viviendas entre familiares o también la permuta de viviendas entre hermanos, en caso de existir inmuebles en la familia de valor, características e incluso ubicación similar.
Permuta de viviendas con hipoteca, ¿qué ocurre?
En caso de existir este tipo de carga, ya sea en uno solo de los inmuebles o en ambos, habrá que tener en cuenta el importe pendiente a la hora de valorar la operación. El precio de cada vivienda vendrá definido por su valor de mercado, menos el capital pendiente de amortizar la hipoteca.
Por eso, a la hora de buscar una permuta, lo más sencillo es no partir del valor de mercado del inmueble, sino del valor restante una vez sustraído el capital pendiente de la hipoteca (y, en general, el de cualquier otra carga existente que reduzca su valor).
Si ambas viviendas están hipotecadas, habrá que mirar el capital pendiente en ambos casos para saber si su precio sigue siendo similar, independientemente de que su valor de mercado sea o no equivalente.
Por lo demás, la situación se complica al entrar en juego las entidades que concedieron una o ambas hipotecas. Es necesario que el banco apruebe la operación y que se produzca así una subrogación o una novación hipotecaria, entre otras posibilidades.
Para ello, la entidad podría analizar el perfil de riesgo del que será el nuevo propietario del inmueble antes de validar este tipo de operación. También es posible solicitar una nueva hipoteca en la misma entidad o en otra distinta, especialmente si se trata de actualizar las condiciones del préstamo.
Impuestos y gastos de la permuta inmobiliaria
La permuta de viviendas está gravada por los mismos impuestos que la compraventa.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), abonándolo cada parte en función del valor de la vivienda que recibe, tomando como base imponible su valor de mercado
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la generación de escrituras
- Plusvalía municipal por el incremento de valor, en el caso de bienes de naturaleza urbana, desde el momento de adquisición hasta el de su transmisión
- Declarar la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF
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