Vender una vivienda libre con derecho de superficie. En Donosti, así como en muchos pueblos de Guipuzkoa es muy común que existan viviendas de protección oficial (VPOs). Este tipo de viviendas se rigen por leyes específicas y trámites especiales. Todos ellos diferentes a los de una vivienda en plena propiedad.
VPO y derecho de superficie.
Hay un tipo de viviendas que, además de ser VPOs (viviendas protegidas), están sometidas, además, al régimen de derecho de superficie. Si se pretenden vender, primero, habrá que ver si son de venta libre o de venta regulada. Es decir, ver si en el momento de la venta siguen siendo VPOs y, por tanto, el precio de venta lo estipula un organismo oficial (Gobierno Vasco, Ayuntamiento,…) o si, en cambio, ya está descalificada y puede venderse a precio libre pero con el «inconveniente» del derecho de superficie.
¿Cómo vender una vivienda libre con derecho de superficie en Donosti?
La vivienda libre con derecho de superficie es aquella que, estando descalificada de lo que se conoce como protección oficial (es libre), el suelo sobre el que está construida pertenece al Gobierno Vasco. La persona propietaria es propietaria por tanto. de la vivienda pero no del suelo. Esto implica, no sólo que no se es pleno propietario sino que, además, una vez transcurra el periodo durante el que se ostenta este derecho (por regla general suelen ser 75 años desde la construcción de la edificación), la vivienda volverá a ser propiedad del Gobierno Vasco.
Es importante señalar que, por regla general, el Gobierno Vasco y el Ayuntamiento se reservan el derecho de tanteo o de adquisición preferente sobre este tipo de viviendas. Esto significa que, si una persona propietaria de vivienda, en este caso, con derecho de superficie, quisiera venderla, tendría obligación de ofrecérsela al Gobierno Vasco o al Ayuntamiento primero. Una vez realizada esa petición, si, en el plazo máximo de 3 meses no ejercen su derecho, se entiende que no lo van a ejercer. Es lo que se conoce como silencio administrativo positivo.
Puede suceder también que no sólo tengan el derecho de tanteo o adquisición preferente sobre la vivienda sino, además, el derecho de retracto. Esto significa que, si teniendo un propietario la obligación de ofrecer la compra a los organismos públicos, no lo hiciera y la vendiera, estos organismos tendrán derecho de compra incluso por encima y de forma posterior a la compra de esa vivienda por una persona particular.
Todas estas condiciones suelen aparecer en las escrituras de propiedad de la vivienda.
Inconvenientes:
Si, durante la vigencia de este periodo de tiempo el propietario quiere vender su vivienda, el hecho de ostentar un derecho de superficie influirá en:
-El precio de venta: las viviendas de derecho de superficie tendrán un precio inferior a las de plena propiedad.
-El atractivo: Una vivienda es más atractiva si se compra de por vida y no se compra con fecha de caducidad.
Hay veces que, una vez transcurra el periodo inicial de derecho de superficie, el Gobierno Vasco de la opción a los propietarios de las viviendas de comprar el suelo. Ocurrió con la crisis de 2008. El Gobierno Vasco necesitaba liquidez y ofreció la compra de terrenos a los propietarios de viviendas en régimen de derecho de superficie. Igual que sucede en la venta de VPOs que no están descalificadas, en la venta del suelo también existen unos precios mínimos y máximos de compra-venta, basados en tablas y porcentajes.
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